首先，2月8日，嘉实JD.COM仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称JD.COM仓储REIT)正式登陆上交所，让投资者有机会分享JD.COM三大物流园区的收益(其中两个是京东著名的亚洲一号智能物流园区。COM)。

另一次发生在1月底，当时JD.COM宣布将关闭在印尼和泰国的电子商务业务。原以为JD.COM在东南亚电子商务内卷化的背景下，不得不放弃竞争日益恶化的电商业务，而JD.COM则表示将专注于供应链基础设施建设，发展国际化。JD.COM发展在印尼投资管理了一个40万平方米的物流工业园。

虽然资本事件和商业事件之间似乎没有联系，国内和海外，但它们都指向物流基础设施的价值。JD.COM只是一个代表。从去年开始，国内领先的物流地产公司普洛斯，全球最大的仓储运营商安博，以及因为海运价格飙升而进入普通人视野的马士基，都纷纷加大了数十亿的物流基础设施投资。

商业的价值已经得到了市场的充分认可，但物流仓储想要迈出转型的步伐仍然不容易。在REITs等新兴金融工具的支持下，物流基础设施领域风起云涌。

在了解物流基础设施的更多变化之前，有必要解释一下REITs是如何让普通人参与到这种变化中的。

REITs的学名是房地产投资信托，简单来说就是通过发行类似于股票的凭证，投资者通过购买这些凭证募集资金，然后委托专门的投资机构使用这些资金进行运营管理，最后向投资者分红。因此，投资者类似于基础设施的收租人。

早期引起市场关注的REITs包括在港股上市的顺丰REITs，年化收益率在8%左右，是港交所首只以物流地产资产为主的REITs。

JD。COM Warehouse REIT由嘉实基金设立和管理。天眼查信息此前显示，JD.COM旗下的JD.COM、重庆、廊坊三地物流公司，已完成对嘉实资本旗下子公司的股权转让。

至于实际项目的运营，几个主体之间的关系大概是：京东物流和其他客户租赁相应的物流基础设施，京东东东弘负责这些项目资产的运营管理。JD.COM禅发是京东东弘的控股股东，持有JD.COM所有自建仓储物流设施项目。

目前相关法律法规限制REITs只能购买到期资产，这在一定程度上使得不动产的收益前景变成了动产，投资者无需参与实体的建设和运营，降低了风险。

因为风险低，投资门槛低，国内REITs自2021年6月诞生以来，一直非常火爆。《中国 REITs 市场 2022 年盘点报告》显示，截至2022年底，国内获批的REITs产品已达25只，募集资金和总市值迅速逼近千亿。

国内REITs投资标的不仅包括物流地产、IDC数据中心等不动产，还包括高速公路、垃圾发电等行业的特许经营权。例如，2021年，普洛斯与CICC合作发行了CICC普洛斯房地产投资信托基金，包括位于京津冀、长三角和大湾区的七个仓储和物流园区。2022年，华夏基金联合中国焦健推出国内首个央企高速公路REITs投资项目。

作为一种投资产品，要吸引外部投资者参与基础设施建设，需要具备一定的盈利能力。JD.COM REITs之所以与物流行业的变革联系在一起，是因为其背后的物流基础设施价值。

目前上市的REIT仓储物流项目——、金普洛斯REIT、红土盐田港REIT收益可观，较发行价涨幅超过30%。JD.COM仓库REIT最终实现总认购金额718.16亿

物流基础设施的综合成熟度很高，具有一定的反周期性。以物流地产为例。2022年，物流地产总投资额达到140亿元，是近20年来的第二高点。众所周知，2022年的经济温度并不高。

然而，由于管理水平等因素的影响，国内物流资产的发展在各地区差异很大。仲量联行的报告显示，2022年第三季度，中西部地区物流地产空置率较高，租金也在下降。比如成都和重庆的房租环比下降1.9%。

与拥有特许经营权的REITs不同，物流基础设施本质上是一个弹性行业，其盈利能力可以根据市场情况进行调整。特许经营项目往往涉及国计民生，只能实现固定收益。按照金融业的大致分类，物流基建是股份的价值，而特许经营项目是债务的价值。因此，普洛斯、JD.COM等巨头拥有的物流仓储项目，由于其强大的背书和运营确定性，更受欢迎。

JD.COM仓REIT的三个地产分别是重庆、武汉、廊坊三个物流园区，—— JD.COM重庆电子商务基地项目(中转分拨中心)一期项目，JD.COM商城亚洲一号仓华中总部建设项目，JD.COM亚洲一号廊坊经开物流园区项目。都是国内物流仓储领域壁垒突出的高标准物流仓储项目。

所谓高标准，在于更专业的选址、现代化的建筑、大数据、智能设备的支持(其实高标准的仓库往往更高，其净高可能是普通仓库的两倍以上)，从而实现相对于传统仓库的高效率、低成本。招商银行研究院的一份报告显示，高标准仓库的效率高达传统仓库的3倍。

根据JD.COM去年公布的数据，其织网计划的成果包括43个亚洲第一大型智能物流园区和1400多个仓库，这是京东的强项。COM的服务及其潜在的投资价值。

中国90%以上的仓库还是传统仓库，和发达国家差距很大，需要更多的转型发展。物流资产的成熟度和固定资产的特性更适合资本化。《十四五 现代物流发展规划》指出，仓储物流行业要稳步推进REITs试点。

投资的收益最终来自于基础设施的运营价值以及其中隐含的行业领先性。一场全球巨头参与的底层竞争正在进一步发展。

物流基础设施有多受追捧？去年底，普洛斯完成了对中国物流地产基金的三轮募资，获得超过300亿元的投资。去年11月，黑石集团旗下的物流地产投资管理平台狄龙在大湾区收购了一个28万平方米的高标准仓库。

中国只是冰山一角，全球巨头都在寻找优质的物流资产。2022年6月，AMB宣布将以260亿美元收购竞争对手杜克房地产公司(Duke Realty Estate)，该公司拥有近1500平方米的资产。2022年8月，马士基以36亿美元的价格将利丰物流拥有的270万平方米物流资产收入囊中，涉及全球14个国家。

如果说中国对物流基础设施的需求，电子商务仍然是一个无法回避的话题。但目前电商的需求更多集中在最后一公里，以及生鲜等要求更细致更严格的领域。

公开数据显示，菜鸟目前管理着超过1200万平方米的物流资产，JD.COM管理着超过2000万平方米的园区。但是，这其实是总的一个优势。中国人均仓储和物流设施面积仍然只有美国的五分之一。如何建设更多的高标准仓库，提高物流现代化程度，是巨头们思考的重点。

另一方面，全球物流基础设施的整体发展也更加关注ESG等概念。比如物流也是耗电大户之一，主流玩家是st

总体而言，物流基础设施存在高度明显的结构性发展倾向：以高标准为目标，一线优于二三线，从电子商务向生物医药等有特殊需求的领域发展。

这意味着躺着收租已经不太现实，尤其是行业的马太效应正在挤压中小企业的需求。早期，行业高度提倡仓配一体化等先进理念，但在一些二线及以下地区，普通企业主的利润被服务商蚕食，甚至用例倒退，更注重使用成本。

这反过来说明一线城市的物流基础设施竞争可能会加剧，因为这部分市场的企业主有足够的预算使用最新的技术和理念，追求更好的物流仓储。

对于低端市场来说，漫长的淘汰可能是不可避免的。这是一个行业自发去库存的过程。毕竟物流总是跟着商流走的，商流活跃的地区才有物流进步的空间。商流不仅包括消费端的电子商务，还包括制造业和外贸行业的需求。

毫无疑问，未来物流基础设施将以高标准仓库、冷库等稳定需求为潜在投资方向。而他们稳定的持有收益还是会鼓励更多巨头进入市场。REITs作为重要的资产证券化工具，也将越来越多地出现在普通投资者的账本中。